[기타] 전세(임차권)등기 꼭 하는것이 좋을까? [53]

희로애락 (koko***)님 추천 273 | 조회 73165 | 2009.12.05 08:58

이글을 적는것은 보증금을 지키기 위한 다양한 방법중 많은 분들이 잘못알고 있는 사실에 관하여 좀 더 이해하시기 쉽게 함에 있습니다.   일단 등기를 한것이냐, 안한것이냐 의 차이점은 무엇일까요?   그것은 물권화 라는 말로 표현되는 법률상의 권리입니다.   물권 이라는것은 간단히 물건을 지배하는 권리로써 등기부에 기재되는 것을 이야기합니다.   등기부를 보시면서 나오는 소유권, (근)저당권, 전세권, 지상권등등 보실수 있으실겁니다.   이중 주택(아파트)에 많이 나오는것은 기본적으로 3가지죠 소유권,(근)저당권,전세권   자 그러면 물권이 되면 장점이 무엇인가? 이것을 알아보는게 중요하겠죠   예를들면 A라는 사람이 B에게 돈을 빌려줬습니다. 이경우 저당권등기를 해놓았다면 이것은 물권이 되죠 극단적으로 B가 도망가도 물건을지배하는 권리이기에 물건이 남아있는한 돈을 받을 수 있습니다. 물건자체를 팔아서 충당하면 되니깐요(이게 가장 말많은 경매입니다.)   하지만 등기없이 차용증만 받고 빌려줬다면 그건 채권입니다. (채권 : 물권과 달리 사람과 사람사이의 권리관계) 그러기에 B가 도망가버렸다면 혹은 안주고 버틴다면? 못받습니다. 무조건 사람에게 속한 권리라서 B를 찾아내거나 B를 통해 받아야합니다.   차이점을 아시겠죠?   그럼 등기된 전세권은 물권이니 무조건 받겠구나? 라고 생각하실지도 모릅니다. 또 그러니 훨씬 안전하다고 여기실 수 있습니다.   이해를 위해 예를들어보죠   A라는 아파트가 (시가 : 1억 2천) 있습니다. 1번 저당권 : 4000만원 설정 2번 세입자 3000만원 전세에 살고있습니다. 3번 세입자 2000만원 전세에 살고있습니다.   이런경우를 한번 생각해 보겠습니다.   1번 저당권이야 당연히 1순위의 물권입니다. 우선순위죠   다음이 2번 세입자, 3번 세입자 순서입니다.   아차차 .. 집이 경매에 넘어가게 생겼군요   주위에서 전세권등기 해놓으면 괜찮다더라 해라 라고 해서 2번,3번 세입자가 전세권등기를 해서 물권으로 변신을 시켰습니다.   경매를 해서 낙찰가가 7500만원 나왔습니다.   그러면 당연히 1번 근저당 4000만원 가져가고 2번 세입자 3000만원가져가고 3번 세입자 500만원 가져갑니다.   이러고 끝입니다. 실제 저상황이라면 3번 세입자는 한푼도 못가져갈 확률이 높습니다. 세금 및 경매소요비용 제외해야하기에   그런데 만약 전입신고+점유 라는 대항력을 보유하고 있고 등기하지 않고 세입자로 살고있다면?   같은 상황입니다.   7500만원 낙찰  자그러면 일단 2번,3번 세입자는 주택임대차보호법에 의하여 소액보증금에 대한 우선배당을 받게됩니다. 그렇다면 돈을 가져가는 순서는   2번.3번 세입자 각 1600만원(지역에 따라, 저당설정년에 따라 달라집니다.) 우선적으로 가져가고 1번저당권 4000만원 가져갑니다. 그리고 나머지를 다시줍니다.   이상황을 보면 2번 세입자는 오히려 불리해보일 수도 있습니다. 전액 못받으니 3번세입자는? 거의 전액 다 받게됩니다.   하지만 전세권등기했던것과 비교하면 하늘과 땅차이죠   만약 위와 같은 상황이라면?   사실 가장불리한것은 2번세입자입니다. 전세권설정등기를 하여 물권화 하더라도 2순위이며 3번세입자가 등기하지않고 소액보증금 우선배당을 받아간다면?   3번세입자 1600만원 1번 저당권 4000만원 2번 세입자(전세권등기) 1900만원   이정도 되겠네요   천천히 보시면 아시겠지만 액수에 따라 상황에 따라 배당액수는 다 달라지지만 2번세입자의 경우 가장많은 손해를 보게되고 3번세입자는 대항력만 유지하면 오히려 등기안하는게 이익입니다.   제가 이글을 적는 이유는   1. 아주 특수한 경우를 제외하고는 주택에 관하여 임차한 경우에는 대항력만 유지한다면 실제 더 이익을 보는 경우가 많습니다. 또한 대항력을 갖춘다는 것은 준물권화 하고 최소한의 보증금을 우선순위로 지킬 수 있게 하기에 훨신 안전합니다.   2. 금전적인 면에서도 동사무소만 가면 해주는 전입신고 는 별 비용이 들지 않지만 전세권 등기의 경우 등기비용 + 집주인과의 협조요청등 금전적, 정신적 노력이 들어가야 합니다.   그렇다면 전세권등기를 전혀 할 필요가 없지않은가? 라고 물으실 분들이 계실겁니다.   이것은 앞에 잠깐 언급한 물권과 채권의 차이가 됩니다.   대항력 이라는것은 준물권화 하는 내용인데 여기에 필수적인건 전입신고+ 점유(실제거주) 입니다. 그런데 만약 본인이 직접 해당 주택에 거주하지 않는데 집을 빌린경우? 이런경우 생길 수 있습니다.   이럴때 그러니깐 본인이 해당 주택에 거주하지 않는경우 물건에 대한 지배력을 행사하는 물권으로 전세권을 설정할 경우에는 본인이 그 주택에 없더라도 언제나 권리가 보장되게 되는것입니다.   그러니 전세권 설정이라는 것은 최악의 경우를 산정하여 (경매로 넘어갈 경우등) 과연 설정하는것이 이익인가? 아니면 손해인가?를 판단하는게 우선순위이며   만약 해당 주택에 거주를 하지 않으며 집을 얻는경우 등에 활용 되어야 할 것입니다.   아참 지금 이글은 1순위에 저당권이 설정된 경우를 가정한 것입니다. 워낙 다양한 경우가 많아서 모든 상황에 적용하기에는 무리가 있습니다. 이 상황을 적용한 이유는 현재 서울의 대부분의 아파트가 저당을 가지고 있는 경우가 많아서 예를 든것입니다.

 

 

희로애락님께서 남기신 글은 전세권등기가 있어서 전세권으로 보호를 받는 경우와 소액임차인으로 우선변제를 받는 경우를 비교하신 건데, 전세권등기가 있으면 등기부상의 순서대로 변제를 받게 되고 소액임차인의 경우에는 요건을 갖추면 우선변제를 받을 수 있다는 내용이에요. 보증금이 얼마냐에 따라서 그리고 그 등기부상의 순서가 어떻게 되느냐, 낙찰가는 얼마냐 등에 따라서 전세권등기를 하는 것이 유리하거나 불리할 수 있기 때문에 그 점을 짚어 주신것 같아요   09.12.08 06:28

k1029
hwayoung*** 신고

-XYZ-님, "전입신고+점유"는 대항력이 있는 상태이고요, 우선변제권의 성립요건이 "전입신고+점유+확정일자"입니다. 대항력요건이랑 우선변제요건이 다르고 내용도 조금 다릅니다. 쉽게 말해서 대항력이란 집주인한테 받을 돈이 있다고 대항하는 힘이고요, 우선변제는 제일 먼저 배당금을 받을 수 있는 권리입니다. 소액임차인 등이 우선변제를 받기 위해서 "확정일자"를 받아야 해요. 배당의 순서는 경매비용과 세금을 제하고 남은 낙찰금에서 우선변제>1순위물권>2순위물권...>임차권등의 순서거든요. 그래서 배당에서 차이가 난다고 하는 거에요.   09.12.08 06:27

k1029
hwayoung*** 신고

진짜 좋은 내용 감사 합니다 눈에 속속 들어오내요   09.12.08 00:09

얌전한늑대
leegt1*** 신고

제가 알기론 확정일자없는 임차인은 채권으로 간주하여 1번 저당권 변제받고 남은 배당금을 후순위채권자와 균등배분으로 배당되며 확정일자를 함으로써 등기된 것과 같은 물권적 효력을 부여하여 순위를 다툴수 있고 1순위 저당권 후에 임대차를 하더라도 전입신고+점유+확정일자를 받는것이 확정일자를 안받는것과는 배당에서 많은차이가 있다고 관련글을 예전에 많이 봤던걸로 기억하는데...   09.12.08 00:03

-XYZ-
alain*** 신고

임차관계의 유지를 주장할 수 있는것은 선순위 대항력 + 우선변제권을 가진 확정일자+전입신고+점유한 임차인에게 해당됩니다. 이경우는 배당신청을 안하면 자동유지가 되고 하더라도 100%못받으면 나머지를받을때까지 임차관계유지를 주장할 수 있습니다. 1번저당권이 있다는 사실만으로 최우선변제권은 소멸하기에 경매가 개시되면 권리관계가 소멸해버립니다. 유지되는것은 유치권,법정지상권등등 특수한 것들이죠.예외적으로 가처분등도 권리관계에 따라 유지되긴합니다. 여하튼 확정일자는 선순위가 아니라면 큰 의미는없긴합니다. 대항력발생요인은 전입신고+점유이기에   09.12.07 23:23

행복찾기
koko*** 신고

확정일자는 1순위상태가 아니면 크게 효과는없습니다. 확정일자의 필요성은 선순위일경우 대항력 + 우선변제권 효과입니다. 1순위 저당권설정후라면 대항력만 인정되죠. 전세권은 말그대로 물권이기에 경매시 배당신청없이 자동배당이 되고 또 경매신청권을 가집니다.하지만 전세권이 후순위라면 경매개시후 소멸주의에 따라 소멸되므로 잔여 대금은 채권으로 넘어갑니다. 또한 배당역시 건물에 관하여 나온 대금만으로 변제됩니다. 대항력임차권은 배당신청을 해야합니다. 대항력이란 배당을 할 수있는 권리가 되는것이죠 준물권화를 시켜주는것입니다. 더불어 배당대금은 건물+토지분 대금에서 배당이됩니다.   09.12.07 23:20

행복찾기
koko*** 신고

2번, 3번 세입자는 아무리 전입신고+점유하더라도 대항력이 없는 상태지 않나요? 대항력이 있다는말은 후순위 즉 근저당권, 저당권등에 우선하여 전입신고+점유한 임차인을 말하며 여기에 확정일자까지 받아놓았다면 이 확정일자로 인해 경매시 확정된 순위로 배당요구를 하거나 아니면 낙찰자에게 대항력을 행사해 기간만료까지 보증금반환받을때까지 임대차관계를 유지할수 있는걸로 아는데 아닌가요?   09.12.07 21:56

-XYZ-
alain*** 신고

근데 전세권 설정 해야 하는건 알겟는데 동의를 안해 주자나요   09.12.07 21:42

woobbang
matrix2*** 신고

전세권 설정하면 이중효과(쌍권총을 들고 있다)~~~왜나면 ~~전세권 설정하고,확정일자받으면(확정일자는 본인(세입자)이 언제든지 받을수 있다~~~그러나 채권인 확정일자만 받고 전세권설정 등기 헤놓지 않으면~~쌍권총은 없다~~~알려면 좀 제대로 알아라~~~글코 집주인 기한 만료되서 전세금 안돌려주고 전세 나서 나가라 하면 ~~집주인상대 재판해서 판결받아(최소한 수개월) 다시 경매넣어~~법원에서 경매로 팔리면 법원에 가서 배당받아 간다~~전세권설정했으면 바로 경매널을수 있다~~~글코~~전세권설정 해놓으면 급히 멀리 이사갈때(임차인발령등) 보호받는다~그러나 전세권 설정해 놓지 않으면 집주인 돈 줄때 까지 기다려   09.12.07 21:37

물총새
woopj5*** 신고

다른 얘기지만, 제가 집주인이면 전세권 설정에 절대 동의하지 않겠습니다. 전세권 설정 후에는 임차인이 전대차 계약에 대해 집주인에게 동의를 받을 필요가 없기때문이죠.   09.12.07 19:33

이벤트
vsion*** 신고

 

전세권은 집주인의 동의가 있어야 하는데, 대부분의 집주인들은 동의를 해주지 않습니다. 동의여부는 집주인 마음인지라 동의를 강제적으로 받아낼 방법역시 없습니다. 전세권 설정을 하느냐 마느냐 보다 다른 전세권이나 저당권보다 먼저 설정하는 것이 중요합니다. 등기부가 타 저당권이나 전세권등으로 이미 지저분한 상태라면 전세권 설정 해봐야 별 소용이 없겠죠.   09.12.07 18:44

불광불급
how.are.*** 신고

2번 세입자... 3번세입자... 세입자가 둘인경우는 아파트에도 있나요?   09.12.07 18:05

용계상
yong*** 신고

확정일자도 받고 전세권 설정 동시에 하는게 가장 좋은 방법 같은데요 일단 확정일자만 받은상태로는 꼭 점유를 해야하고 주소이전도 해놔야잖아요 그런데 만약에 경매전에 피치못할 사정으로 이사를 나가야 하는경우 그때는 전세권 설정 해놓은게 도움이 되겠죠 설정은 꼭 점유와 주소이전이 필요한게 아니니까요 나중일은 모르는거니까 돈 약간이라도 들여서 확정일자와 전세권 설정 동시에 하는게 가장 좋은 방법인거 같네요   09.12.07 17:50

조혜연
cho4*** 신고

아래 채권자 대위변제까지 언급하시는분도 계시더군요 ^^ 맞습니다. 가능하죠 글에써있는 예시상으로는 적은액수라 충분히 가능하여 1순위로 전세권을 올려서 확실한 권리주장도 가능합니다. 다만 아래 리플에서도 적었지만 위에 적은 예는 아주 간단한 경우의 가상적인 내용을 가장한 것입니다. 그러기에 단순 글로써 모든걸 적기엔 너무나 많은 경우가 있다는 내용입니다. 다만 순수하게 이글의 목적을 이해하여 주시고 귀찮으시더라도 전입신고+확정일자는 꼭 하시고 집을 얻으시길 바라는 내용이기도 합니다   09.12.07 17:21

행복찾기
koko*** 신고

글쓴이 입니다. 어쩌다보니 메인에 가버려서 부담스럽네요. 여러분들이 지적하신대로 다양한 경우가 존재합니다. 글을 적으면 위에 약간 억지스러워 보일수 있는 예시등은 쉽게 이해하시게 하기위해 적은것인데 논란이 되었네요 일단 죄송합니다. 실제 잘 아시는분들은 아시겠지만 너무나 경우의 수가 많고 또한단순 이런글로 표현하기가 힘든점이 있습니다. 이해해 주시면 감사하겠습니다. 간단히 이글의 목적은 주위에서 지나치게 전세권만 설정하면 아무문제없어. 이런식의 이야기가 많아서 전세권을 꼭 설정하지 않더라도 일정조전하에서는 필요하지않다는 것.을 말씀 드리고 싶었습니다. 미천한글 읽어주셔서 감사합니다.   09.12.07 17:16

행복찾기
koko*** 신고

대항력(전입신고 및 점유)과 함께 동사무소 등에서 확정일자를 받아 두셔야 보다 확실합니다.   09.12.07 17:14

정해철
hchj*** 신고

이해는 어렵지만 상식적으로 꼭 알고 있어야 합니다.저는 부동산중개사무소 운영하는 사람으로써 안타까울때가 많지요..거래 당사자보다 주변분들이 전세권만 등기하면 된다고 부추기는 경우도 있거든요..그말을 믿고 저희 얘기를 흐지부지 들으시는 경우가 많답니다.경매 들어가는 불안한 상가건물 임차인에게도 임대차보호법 해당여부 설명도 없이 무조건 얼마얼마 받을수 있다는 법이 있다더라라고 큰소리 치는 사람을 볼때면 어이가 없지요..배우고 알아야 합니다..   09.12.07 16:41

김경진
011-682-5*** 신고

물권등록이 없으면 동시배당에서 균분을 주장치못하므로 명함도 못내밀고,이시 배당에서는 알량한 대항력가지고는 아무데도 못써먹습니다.그리고 만약 등기가 되어있으면 선순위 저당권자가 급부이행에 의한저당권 해소가 될경우 1순위자로 뛰어오르면서 물권적 청구권으로 전세권유지나채권적 청구권으로서 배당에의한 전세보증금 반환이라는 쌍검을 휘두르는 막강하 자리에 앉게 됩니다. 이경우는 그 목적에 따라 경매를 무산시키거나 진행시키는 무소불위의 권리자가 되죠. 전입에의해 대항력을 갖춘 사람은 귀찮기는 하지만 파리입니다.고로 경매에 들어가는 사람은 무슨수를써서라도 등기한 전세권자를 줄이기 위해 애를 쓰죠.   09.12.07 16:24

청솔향
abgp*** 신고

좋은 글 잘 읽었습니다...3번의 사람이 이런 상황을 보고도 누가 들어가겠냐고들 하는데....돈없는 가난한 사람은....전세값이 싸면 들어갑니다....알겠습니까?..   09.12.07 16:11

따뜻한이야기
hyeem*** 신고

전세권등기없이 전입 및 점유만 했을 경우에는 임대인이 보증금을 반환해주지 않으면 소송을 별도로 해야만 합니다 전세권등기를 해놓으면 소송없이 경매신청이 가능하죠 그게 전세권등기의 유리한 점입니다 실질은 전입과 등기 모두 다해야 그 각 유리한 점을 이용할 수 있습니다.   09.12.07 16:00

마마퀸
ktk*** 신고

 

낙찰가7500만원이면 은행이 3750만원 가져 가는거 아닌가요?   09.12.07 15:59

촌스
parkz*** 신고

다가구의 경매는 경우가 틀릴 경우도 있습니다. 즉 1순위 근저당 4000 선순위세입자(등기없는자가 입주,전입신고,확정일자를 근저당보다 먼저일경우)가 3000이 있을시 전세권자 2.3순위는 배당이 없습니다. 다가구(원룸: 6실에 2천이 2집 1천이 1집이 더있으면) 배단은 7500-경매비300-7200*2=3600입니다. 선순위세입자 3000가져가면 근저당 600 그 외 3600은 5집이 나누워 갑니다.   09.12.07 15:06

구미
land*** 신고

어렵다 정말... 그럼 전입신고도 하고 전세권도 설정하면 더 좋다는건가?   09.12.07 14:48

냠냠
parke6*** 신고

한심합니다. 이 글을 읽을수 있는 수준이면은 2번 세입자 위험한데... 3번 세입자가 입주할까요?가장 중요한것은 공인중개사를 통하여 계약을 하세요. 자세히 설명해 줍니다. 단지 전세권 설정은 전입신고를 못하는 분들만 하면됩니다.   09.12.07 14:25

가는세월
y03*** 신고

전세권등기를 해도 확정일자 받고 주민등록을 이전하면 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 전세권등기가 위험한때는 토지와 건물이 각각등기를 해야하는 다가구 같은 경우에는토지는 제외되고 건물에만 전세권이 설정이 되므로 실제 경매시에 불리합니다.이런경우 빼고(아파트는 토지와 건물을 따로 경매할수는 없습니다.-물론 있기는 하지만 논외)전세권은 가능하면 하시는게 좋고, 못하게 되면 임대차 계약이 만료되는 시점에 임차권설정을 하시면 전세권과 거의 동일한 효력을 가지게 됩니다.   09.12.07 14:04

한세
fotob*** 신고

어이 없슴. 요즘도 그리 위험한 3번에 입주하는 사람이 있나요. 공인중개사들이 위험하다고 다 알려줍니다. 아래 현보님 글에 공감함.   09.12.07 14:00

흰구름 먹구름
y04*** 신고

한마디로 웃김니다. 2번세입자도 위험한데 3번세입자가 입주한다는 자체가 말도 않됩니다. 그래서 건물가격과 물권을 확인하고 들어가는게 가장중요하죠. 그다음 전입신고+확정일자입니다. 단지 개인이 아닌 법인이나 전입신고가 불가한 사람일 경우 전세권 설정을 합니다.   09.12.07 13:47

현보
yab*** 신고

아래 님의 말씀에 딴지거는건 아니지만. 집주인의 재정상태를 어떻게 파악하죠? 중요한건 등기부등본상에서 자신이 최선순위가 되어 대항력을 갖추거나. 그렇지 않다면 선순의 근저당(가압류 등)보다 후순위라면 자신의 살고자하는 또는 살고있는 부동산의 자산가치에 비해 과도금액인지 판단하면 되는겁니다. 결국 가장 안전한건 선순위 권리가 없는 부동산에 세 들어가면 되죠..."즉. 핵심은 대항력의 조건을 갖추게되는 경우만 세를 들어가셔야죠.." !!!!   09.12.07 13:05

cost
pia*** 신고

중요한것은 경매에 넘어가느냐 그렇지 않느냐는 것입니다. 물론 희로애락님의 논에 반론은 아니구요. 세입자로 들어갈때에는 집주인의 제정상태를 먼저 파악하고(등등 파악할 것 많습니다.) 세를 들어가는 것이 가장 좋습니다.^^ 물론 10개의 집 중 안심할 수 있는(?) 물건은 1~2개 있을까 말까 지만요... ㅋㅋㅋ   09.12.07 12:52

스냅사진
junis*** 신고

2번 세입자 3번 세입자..블라블라..쭉 세입자들이 있다는건 원룸 혹은 일반 주택일테고..아파트는 최소한 위의 조건에 맞지는 않는 듯 합니다..지적바랍니다.   09.12.07 12:41

 

어떤이들은 아무리 집주인이 사기로 집을 팔려고 해도..지가 살집 가보지도 않고구매하는 바보가 어딨냐고 하시는데..지방에 위치한 집의 경우 집주인이 급매라고 뻥치면서 수완좋게 넘기면..실제로는 이미 보증금받아먹고전세권설정만 안해준 매물이 100%완전한 아파트로 둔갑하기도 합니다..그럼 집주인에게 사기를당해서 산 엉뚱씨는 보증금주고 대항력갖춘채 잘살고있는사람을 보고 사기꾼이니 하면서 고소를 하게 됩니다..이런 복잡한 상황이 전세권 설정을 하지 않아서 발생하기도 합니다.따라서 3번 세입자니 머니 이런거만 없는 아파트라면 그냥 전세권 설정이 나을수도 있습니다.   09.12.07 12:38

포기말자
vhrlak*** 신고

잘 생각해보세요.. 글쓴이 말씀대로..대항력을 갖췄어요..좋아요..근데 대항력을 아무리 갖춘들 등기부상은 나타나지 않는 경우 많아요..이걸 이용해서 집주인이 사기를 칠수도 있습니다. 실제로는 전세금을 받아놓고 전세권 설정 안해준채..마치 전세금이 없는양 집을 다른 사람에게 팔아넘기는수법이 지방에서 꽤 나왔죠.. 이부분을 생각해볼때..위의 예시에서 나온 3번 세입자가 있고한도가 간당간당한 집은 안들어가는게 맞습니다.   09.12.07 12:28

포기말자
vhrlak*** 신고

저기 그런데 예시에서 2번 세입자 3번 세입자 이렇게 말씀하셨는데..보통의 경우2번 세입자 한명만 있는 경우가 많지 않습니까?1번 근저당은행있고..2번 세입자가 아파트 전세로 살고 끝...이런 경우가 상당수이기에..이럴경우에..시가 1억2천 근저당 4천..경매시 7천~8천 예상하고..시가 1억2천짜리 전세 시세가 8천이상 가지는 않을터이니..전세금 4천 전세권 설정하고 월세를 한 2~30주는 조건으로 사는게 가장 안전한거 아닌가요   09.12.07 12:26

포기말자
vhrlak*** 신고

소중한 정보 감사드립니다.   09.12.07 12:24

아무거나
naggu2*** 신고

내년 전세금 더 오를 듯조선일보 12/07 03:12 | 프린트 올해 초부터 치솟았던 전세금이 내년에는 더 큰 폭으로 오를 전망이다.6일 부동산정보업체 '부동산114'는 "지난달 말 현재 서울 지역의 전세금은 올해 초 대비 10.56% 상승했다"고 밝혔다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)는 같은 기간 16.26%나 올랐다. 하지만 내년은 더 심각하다. 전세 물량 공급은 올해와 별 차이 없지만 수요는 급증할 것으로 예상되는 탓이다.   09.12.07 12:16

종합정보1번지
kingstar772*** 신고

그리고 대항력을 갖추고 전세권 등기를 했을 경우는 관련 부동산이 경매에 낙찰이 되었다 하더라도 당연 말소되는 권리(다른 권리 즉, 근저당권, 가압류 등은 모두 말소됨)가 아닙니다. 이때는 전세권자는 배당을 요구할 수 도 있고 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수하게 됩니다. 즉 전세권자 마음대로라는 말이죠... 왜 전세권등기를 하는지를   09.12.07 12:10

홍양
mmjj2*** 신고

전세권설정하는 여러가지 이유중 하나는 확정일자 받고, 대항력을 갖추고 있더라도 임대인이 보증금을 지불하지 않거나 못할 입장일 경우 (이사를 해야 할 경우는 임차권등기를 경료후 이사해야 하고) 가압류 한 후 본안소송(임대보증금 반환 청구소) 제기하여 승소판결문을 받고 다시 경매신청을 해야 하는 번거로움이 있는대신 전세권등기를 했을 경우 이는 물건이므로 본안소송을 거치지 않고 곧바로 경매신청을 할 수 있습니다.이럴 경우 시간과 경제적인 이득이 있겠지요...주택이든 상가든 임차할 경우 단순히 배당문제만 생각 할 것이 아니고 여러가지를 감안해야 하겠지요..   09.12.07 12:06

홍양
mmjj2*** 신고

하늘비행기님의 말씀이 맞습니다.전세권등기가 되어 있더라도 주민등록 및 입주 등의 요건을 갖추고 소액임차인이라면 역시 최우선변제를 받을 수 있습니다.오해를 하신듯 해서...   09.12.07 12:01

홍양
mmjj2*** 신고

전세권설정은 임차인으로서 임차권을 행사하기 어려운경우에 하는겁니다. 굳이 할이유는 없다는거죠 전세권설정을 함으로써 용익물권자로써 대항력을 행사하는건 1순위일경우에만 해당합니다 임차권도 마찬가지구요 위에 말한 임차권을 행사하기 어려운경우는 요건을(전입신고, 점유, 확정일자) 갖추지 못하는경우라 할수있죠, 그리고 이사를 할때에는 임차권자로써 임차권등기명령이라는것도 있습니다 전세권설정보다 비용이 많이 절감이 되죠. 세부적인 진행사항은 가까운 무료법률사무소나, 법무사 사무실을 이용하시기 바랍니다. 그리고 임대인이 임대차계약을 할때 전세권설정을 해줘야할 이유는 없습니다.   09.12.07 11:10

대한민국
yangmi*** 신고

전세권설정 구지 할필요없다고하더라고요 확정일자 받으면 똑같은 효과본다고하든데요설정하면서 돈들이 필요없다고 들었어요   09.12.07 10:35

 

전세권설정등기를 꼭안해도 그집에 거주하면서 전입신고하구서 계약서에 가져가서 확정일자받으면 순위에의하여 담보설정이 된거나 마참가지입니다 임차권 보호법으호 몇년전에 해놓아서 궂이 안하셔도 단..등기부에 먼저 저당이있다면 후순위가 되무로 조심하여 그런집은 안들어가는게좋습니다..   09.12.07 10:26

행복한사람
hmj6*** 신고

1억2천만원이경매가7천5백은말두않되네요...세입자돈정도는다나오네요.그러기에세입자가들어간거죠..   09.12.07 10:25

이문희
lmh9*** 신고

정말 꼭 필요한 정보를 알게 되었네요... 이사를 가는데 전세가가 넘 비싸서 설정을 해야할지 말아야할지 많이 고민을 하고 있던터라.... 좋은정보 감솨합니다   09.12.07 09:44

밍첸
missc*** 신고

저아래행복찾기님 글수정요망)임차인으로서 우선변제받을수있는 권리와 전세권자로서 우선변제받을수있는 권리는 근거규정및성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘경우에는 양쪽보호를 받게된다(대판93다39676)   09.12.07 09:23

주니
kiss2*** 신고

감사합니다!! 대학원생 가면서 월세보다는 전세집 알아보고 살려고하는데 적은돈이 아니라 어떤걸 해야되나 고민하고있었는데 딱 답이 있네요 ^^   09.12.07 08:27

김형묵
shark*** 신고

우여곡절은 좀 있겠지만 2-3년 후에는 수도권 집값이 지금의 2배 이상 올라가 있을 것은 분명하다.. 내년 상반기에도 올해와 마찬가지로 수도권 중소형 아파트값 폭등세가 계속될 것이다..중대형은 경기회복이 본격화되는 내년 하반기 이후 급상승 할 것으로 예상된다..   09.12.06 20:15

종합정보1번지
kingstar772*** 신고

나중에 임차한 부동산을 경매신청할게 아니라면,,,,,대항력+확정일자가 훨 강력하지요,,,후에 임차부동산을 경매신청하려 한다고 해도, 그 때 소송해서 판결받아 경매신청하면 됩니다..굳이 전세권 설정할 필요 없다는 말씀........................   09.12.06 19:27

치앙
chiang2*** 신고

하늘비행기 // 아. 판례를 좀 찾아보니 이런게 있군요. 대항력은 먼저 갖춘 임차인이 대항력을 강화하기 위하여 추후 전세권설정등기를 한경우 단순 전세권설정등기를 하였다는 사실만으로 소액보증금 최우선변제권이 상실된다고 볼 수는없다. 이런 판례가 있군요 ;;; 하늘비행기님 일단 제가 확인하지 못한부분 알려주셔서 감사합니다 ^^   09.12.06 13:39

행복찾기
koko*** 신고

보호에 관하여 잠깐 적어보면 전세권을 설정한경우 경매시 매각대금 중 건물에 관한것에서만 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 대항력을 갖춘 임차인의 경우는 건물 + 대지 의 매각대금에서 변제받을 수 있습니다. 다만 아파트의 경우 대지+건물을 하나로보아 전세권자역시 전체 대금에서 배당받을 수 있습니다. 참고하셨으면 합니다   09.12.06 13:35

행복찾기
koko*** 신고

아참 별명을 희로애락에서 행복찾기로 바꾸었습니다. 너무 나이들어보인다고 말씀하시는 분이 계셔서 하늘비행기 님이 약간 착각하신거 같아서 리플달았습니다. 아참 이글에서 말하는 전세권자 는 등기된 전세권자를 이야기 하는 것입니다. 단순 전세계약서를 작성하고 살고있는분이 아닌 등기부에 등기된 전세권자를 의미합니다.   09.12.06 13:28

 

 

전세권자의 경우 소액전세권자(임대차보호법대상자)에 해당하더라도 최우선변제권은 부여되지 않습니다. ^^ .. 다만 전세권자의 경우 전전세 및 전세권양도 등에 주인의 동의가 필요하지 않는 장점과 경매신청권등의 장점이 있지만 보호를 받는경우로 봤을때는 전입+확정+점유하고 있는 임차인보다 우선보호받는 경우가 적어서 위험이 생길 수 있습니다.   09.12.06 13:22

행복찾기
koko*** 신고

전세권과 대항력있는 임차권은 병행될 수 있습니다.. 그러므로 위 예시의 경우 2번 세입자가 대항력을 유지하고 있다면 소액보증금 최우선 변제 가능하다는 것이죠..   09.12.06 11:51

하늘비행기
kayah*** 신고

잘읽었습니다. 감사합니다~   09.12.05 18:42